無心插柳CITYLINK：潤泰聯開案們＜下＞｜開箱報告

15 min readSep 28, 2020

文中所述、位於東京代官山T-Site園區內的義式餐廳，能從餐廳內的露天座位區向外張望。攝於 2017年。

本篇為同作者．角落世界，原連載於方格子《雙北偶爾桃開箱指南》專題的會員文章：【無心插柳CITYLINK：潤泰聯開案們＜下＞｜開箱報告＃4】

幾年前、「世界最美的書店」好像是一種非去不可的景點 — 當然你在台灣聽到這句話等同於有人在講他想去東京代官山的「蔦屋書店」，好似你不用知道名單上還有誰、就能確定＂這名單很猛＂，所以這書店一定也很猛這樣子的標準。筆者沒在意這些的，但幾年前去東京取材建築，孤身一人想說踩雷沒在怕、就去見識一下這甚麼最美書店（好吧，其實只是剛好取材重點的澀谷與代官山之間出了不錯使用的套票）。

＂嗯、書店其實沒甚麼嘛＂當坐在一旁的餐廳喝著餐後紅茶時、我望著它想。

很久以後，我還是記得非常清楚那天、在這家繁忙但寬敞的獨棟餐廳，我點的是午間套餐的鯷魚義大利麵，附上麵包和餐後飲料，非常好吃！而且雖然當天氣溫偏低，但拿捏一下後選擇坐在室外區域，不只能悠哉的品評書店優雅的潔白編織外觀，也享受著這塊市中心的精華帶中、沒有車輛來往的衝突、卻帶有小巷氛圍的閒適座位。

我對書店本身則印象模糊。

後來我沒有跟任何人推薦過書店本身（書店本體內外就是一家標準的蔦屋書店 — 白色編織外觀也不是書店的專利品，整片園區其實有很多棟建物都是同樣外觀，書店佔有其中三棟），倒是經常跟人推薦那家餐廳（的午間套餐，晚餐很貴），非常值得！因為他帶來的體驗不只是一頓飯而已，還有在台灣沒辦法有的生活方式，那種、蔦屋書店的創辦人希望帶你體驗的生活方式。

每次台灣流行的事物、經常來自於羨慕別人，而不是你知道為什麼這件事值得：要去網紅咖啡店才有照片傳IG；一定要趕快有個貴婦蛋糕店的提袋帶著在路上、怕沒人知道我知道這家店；耳朵上藍芽耳機一定要是純白圓柱狀、出國一定要在人家說最美的書店打過卡。

那如果有天這家書店就開在你家的轉角，你說得出、除了打卡以外的其他使用方式嗎？

東京代官山T-Site園區內一景、其中一棟建物與周圍徒步廣場。攝於 2017年。

潤泰新的商場轉型

上篇說到、潤泰集團旗下的潤泰創新（下稱潤泰新），打算以軌道經濟為依靠、開設自有商場品牌CITYLINK，在2006、07兩年內接連標下四塊政府軌道站點聯開案與BOT案，其分別為：三重站、捷運內湖站、松山車站跟南港車站。這四塊建案，基本都以蓋出附屬建物出租或出售＋CITYLINK商場自行經營為模式規劃。

回到當時，這是一家營收幾乎等同營建本業的建設公司，其他營業項目尚有中國大潤發、投資南山人壽，留下購物型車站商場打算自行經營絕對是全新挑戰。之所以忽然大動作宣示要加入商場戰局，可不是甚麼真知灼見、預測到軌道經濟正要起飛、既然剛好有空就來參一腳。

源頭還是因為公司治理上的需要。

就在約2008年前後，國際主要市場開始確定各自要不要加入使用「國際會計準則 IFRS」，一種新型態的企業會計方針。台灣金管會已經很明顯向各上市櫃公司表達＂會加入＂的態度（後於2009年正式公告時程、2013年全面上路）。忽然提到會計準則？因為請先意識到營建業的特殊之處，會計報表會不同於普遍樣態的公司。

你可以自問、營造商實際上甚麼時候會＂一手交錢、一手交貨＂？就是他們把房子＂蓋好＂的時候，那很少有建案的營造期程不是用＂年＂為單位，所以營造商全年實際上只會入帳個幾次、只是那幾次數字都很龐大。如果是上市櫃公司、管理階層就會有點無奈，因為上市櫃公司每個＂月＂都要公布財報，要是收到錢才記帳、營建業的營收就會～每個月少少的，但有一兩個月會爆衝、不是很好看。因此，原本台灣使用的舊會計準則允許＂攤開＂計入：每個月都能計入預期合約攤下來能收到的價錢、或是照已經銷出去的數量列入計算，如此在公司營運報表上、營收會較為穩定。

但IFRS不允許這麼做，確實地看到白花花的銀子時、才能拿筆記入帳簿，那營建業的上市櫃公司們就頭大了。IFRS要上路，對營建業的大家來說就是要開始積極尋找業外收入、做為每個月穩定營收的來源基礎。所以不只是潤泰新，同樣上市的其他傳統建設大頭，在2000年過後都有志一同的開始積極投入非住宅投資 — 對營建業來說，在一塊土地上、蓋出自己的房子是本業，那蓋好後只租不賣、兼開個自己的店來經營，不就有穩定收入了？又能順便轉型、擴大集團規模。

瞧瞧這躍躍欲試的心。

潤泰新就是在此目的上，果斷搶地、並且決定投入商場經營。身為商場後進者，「軌道經濟」合理且可負擔，是從零開始時的好選擇。

當時北部商場百貨市場成熟，徑直在既有商業區來個高樓平地起的話、各區位或定位都已有既成業者盤據：傳統的日系SOGO、新光三越，自有土地優勢的遠百與大遠百，標榜高檔時尚的微風廣場，國際觀光指標的101…不要在核心商業區與這些體系完備、品牌清晰的廠商正面衝突，能減輕不小負擔；同時、政府的軌道標案是現成的土地、不用額外整合，也因為政府會規定開發案要＂商場＋商用不動產＂兩者兼備、規則清楚，反而大大減輕新進者只開商場最後失敗的風險。

同時有辦公大樓、旅館大樓、停車場與商場的南港車站聯開案，這是其中位於市民大道側的入口，也是CITYLINK的主要入口。攝於 2020年8月。

好了、決定要投入軌道商場的競爭，但商業上沒有輕鬆的案子，先不論籌備商場品牌對新手的困難度，策略執行下去、對潤泰新而言也還至少有兩大挑戰。

第一，前無古人。

潤泰新的新手課題

2007年如果你正在幫潤泰新尋覓投資前、可供評估的參考對像的話，你會發現、沒有，你找不到台灣有存在成功的軌道商場案例。

那時沒有京站、Globall Mall才開了中和第一家、高鐵才好不容易通車，現在軌道商場霸主的台北車站微風廣場也才正要開門。光說這＂軌道＂站點，台北捷運當時還沒有任何一條線全線通車、體驗殘缺，除此之外、其他軌道建設就只有台鐵。而且在2000年之前蓋出的站體或土地利用，不論台鐵或捷運、幾乎都不會額外設計商場空間，乘客就是乘客，人們去車站就是為了搭車、下車就是趕快回家。

時代還沒來，當時想從軌道經濟切入的潤泰新，雖然不用擔憂強大的既存霸主，但反過來說、不只是品牌要新建、經營團隊要新建，連顧客消費模式都得要自己新建。但你說之前都沒有軌道經濟？錯，其實有，只是都發生的很＂有機＂。

就想想那些各縣市主要車站，門外不就都一定是重要的傳統市中心？不就有很多老店聚集、人聲鼎沸？雖然台灣長年沒有企業公司單以軌道為出發點切入經營，但軌道經濟本身就是如此強大。強大的燃料來源、是車站自然對人們「聚集」的能力：

為了利用軌道運輸，人們來到車站進出＞
有人就有需求，滿足各需求的服務應運而生

因此有心投入的企業，只要一一破解每個進出者的需求，其實就能自然帶出商場的最佳經營方針。只不過潤泰新看上的時候，還處在＂破解＂的這個階段，有點像是大家都＂沒試過＂，沒法彼此＂分享＂一下經驗。我們都得各自摸索、猜測、研究，然後比誰拿捏得更準。

在這之上、因為自己非常大膽，潤泰新還得同時考量另一個挑戰，就是自己同時拿下的四塊據點差異甚大，卻想要用CITYLINK一個品牌、在同一段時間內全部涵蓋。

除去條件一直在變化的三重站，拿出剩下三塊地個別評估，傳統大站的松山，這塊地是不大不小；新興站點的南港、因為三鐵共構得外加上最大的土地開發規模；只是社區內小塊地的內湖，捷運文湖線內湖站是唯一軌道基礎。因為土地限制不同、人流來源不同，連軌道集客力都不同，這三塊地其實沒辦法都只以軌道經濟思考就好，他們一定得各有不同店面服務。

所以如果潤泰新想只用CITYLINK一個品牌打天下，那就注定每間CITYLINK會有很大的差距、帶給顧客的印象會差很多點。

CITYLINK的存在哲學

所以潤泰新是在沒有人能模仿，又得要一次涵蓋四種不同需求的情況下、開始了CITYLINK的商場事業。

因為已經過了十多年，我們可以從結局來看CITYLINK最後找到的生存之道。

現在進到已經開幕的三家CITYLINK，松山與南港的配置都是車站位於地下室、商場位於1－3樓，1 樓的商家類型主要都是：外帶餐飲、速食店、咖啡店、便利商店；第三家的內湖、捷運站位在三樓，商場總共只佔有1與2樓，1樓的店家是：書店、電動機車、玩具、服飾、藥妝，還有咖啡店，２樓全部是餐廳。

請仔細品味他們的差異，這差異反映的是說到底、「軌道」在經營上的存在感到底佔了多少。

南港車站B棟1樓，可看到商場多為供應旅客餐食與備品的店鋪。攝於 2020年8月。

想想如果你是台北人，你可能難得會去松山站，不外乎搭車、逛夜市、逛五分埔 —這就是標準的軌道經濟，成熟的商圈與軌道帶來客源、所以松山站的CITYLINK 店鋪就以服務旅客或觀光客需求為主，而不是在地居民；那如果是台北人，你可能、基本上、沒去過南港站吧，因為那在市區的另一側、又沒有特殊的拜訪目的地 — 但那是你個人的因素，不只南港居民，汐止、基隆、甚至宜蘭人，都可以依靠這裡做為交通節點，自家附近也都沒有更大規模的開發案，所以南港CITYLINK 一樓雖然一樣服務三鐵來源的旅客，但二樓以上全在滿足區域居民需求：服飾店、餐廳、小孩跑跳的空間、影城，就像一般的百貨公司、面對的是假日光臨的區域人口。

那如果是台北人，你看內湖怎麼樣？

眼前這棟高架橋後建物、即為位於成功路、金龍路的內湖捷運站聯開大樓，內有停車場、住宅建案、與在此單打獨鬥的內湖CITYLINK。攝於 2020年8月。

這次不嗆了，內湖站這個點沒有任何意外之處。

你不是內湖人不會去、也沒有其他運輸節點、沒有其他商辦設施。這些條件都已經先反應在內湖捷運站的運量：內湖站在通車十年後，目前每日平均進出量約18,000人次，在北捷131站內排名只在80左右。同樣名次區間的站點是像新蘆線的丹鳳、輔大、淡水線的竹圍這樣的郊區、或住宅區。因為內湖站就也是一個位在郊區的住宅區。南港站單捷運站就有37,000人次、是內湖站的兩倍；同樣能轉乘不同軌道的松山站、單捷運站平均更有45,000人次；放到其他既成商圈，東門站與公館各都有50,000人次的實力。

其實商圈與車站要能相輔相成，軌道經濟才會成。內湖站要單靠軌道人流撐起自己的一間小型商場，聽起來就像場「首戰即終戰」、「開門就滅亡」的搏鬥。

所以潤泰新在內湖CITYLINK開門的那天、就讓他有了一家「TSUTAYA BOOKSTORE」。

TSUTAYA BOOKSTORE

首先，TSUTAYA BOOKSTORE跟蔦屋書店不一樣。

它們是分別的兩個牌子，兩個牌子同屬日本Culture Convenience Club（カルチュア・コンビニエンス・クラブ，直譯：文化便利俱樂部），簡稱CCC集團。CCC的創辦人增田宗昭先生在1983年於大阪成立第一家「蔦屋書店」時，就希望以「向人們提案生活」為目標，讓書店作為一個節點、販售他希望大家能看到的各式生活方式。

所以早在1980年代，他就針對書店內引進咖啡店、甚至辦公區，複合經營的方式、突破當時大家對＂書店＂的想像。不久進入90年代、他更改了招牌為「TSUTAYA」，開始將書店擴展為＂影像、音樂、文書＂複合租賃店。

還記得過去VCD、DVD的年代嗎？先說，有點年紀的好處就是現在才出現得了共鳴。當年台灣的影音出租店、不是「百視達」，就是「亞藝影音」，那亞藝影音的英文名就是TSUTAYA，就是由CCC 與台灣的中環公司合資成立「得利影視」、負責在台灣經營。雖然現在只是時代的回憶，但當時可是遍布大街小巷、滿足不少人的娛樂、與家庭時光。

TSUTAYA影音租賃最後在CCC的努力下、發展為全日本超過1,400店的連鎖霸主，但也因此品牌價值漸趨廉價。在日本人們的印象中、越來越只是車站前一定有在那邊的一家日常用品店。

增田先生覺得不能只是這樣，他要的是不斷推進生活方式的演進，所以當他流連在代官山的咖啡店苦思下一步時，這裡寧靜的住宅區氛圍、與不小心發現的大片土地忽然解鎖了他心中的困擾：一個除了書店本體，然後再加上各式生活服務體驗的完整園區！所以同時有文章開頭那家餐廳、與世界最美書店的「代官山T-Site」就在2011年誕生了。

代官山T-Site是目前增田先生想法的集大成：除了書店，餐廳、服飾、家居的集合，還有將整塊地分隔出多棟建物、規劃為小型的徒步區等作法。他想帶來的不只是美不美而已，更是你要怎麼利用、想像這些生活上一直都存在的服務。

就如觀光客知道的，這個策略大獲成功，T-Site在日本境內也已經不只有代官山一個據點。CCC集團順勢開始想將品牌擴展到海外，有亞藝影音淵源的台灣便成為了首選。

現在CCC在日本T-Site系列或大型店鋪才會使用「蔦屋書店」這個招牌，「TSUTAYA BOOKSTORE」則定位為規模較小的店面，我們現在在台灣看到的就是這個版本。潤泰新在2017年宣布以＂加盟＂方式，跟日本CCC集團簽下合作書，將在兩家已經開業的松山與南港、以及即將開業的內湖CITYLINK引進TSUTAYA BOOKSTORE。

老實說，我並不清楚是不是當時潤泰新在商場營運上已經有遇到困境，急需亮點，但對於即將開門的內湖CITYLINK而言，這個合作可能有如救命仙丹。

可見到左為使用漢字「蔦屋書店」，右則使用「TSUTAYA BOOKSTORE」，不附帶漢字。分別攝於東京銀座，與內湖CITYLINK。

內湖的生活提案潮流地

幾乎不用期待能依靠旅客就撐起商場營運的內湖CITYLINK，說到底、只能靠內湖本地區域居民。場地面積又不夠大的情況下，要讓顧客光顧後＂記得＂要再來、必須要有一家能成為＂理由＂的店。知名度高、有話題性、能自帶流量的TSUTAYA BOOKSTORE就讓所有問題迎刃而解。但除此之外，TSUTAYA BOOKSTORE自己也因此獲得一個深入社區的機會、真正實現這個品牌是＂生活提案公司＂的定位。

內湖傳統上原本就是人文氣息濃厚的區域，某方面來說、甚至對於生活方式的選擇有意識的帶有點、＂高人一等＂的味道。

TSUTAYA BOOKSTORE的品牌形象就非常適合這樣的環境，而且不用是看書，混和各式體驗在同一個場域一直都是CCC與TSUTAYA BOOKSTORE的獨門之處，店鋪內一定會混搭餐飲與生活選物店、書店選書也強調內容與餐飲、或販售物品間風格的搭配互補。如此仔細的營造每個細節，帶給在地居民的印象就像CCC一直強調的目標、是一種新的生活選擇。從此光臨這個商場變成了一種生活方式的宣告，內湖CITYLINK也有了安穩的顧客來源。

雖然出發點是穩定商場營收，但潤泰新也同時促成不同生活文化、深入了台灣更多角落。