宏匯廣場只是個開始：從新莊返鄉的藍天宏匯｜開箱報告
本篇為同作者．純淨之島，原連載於方格子《雙北偶爾桃開箱指南》專題的會員文章：【宏匯廣場只是個開始：從新莊返鄉的藍天宏匯＜上＞｜開箱報告＃9】
宏匯廣場終於開幕了
2020年9月26日，位於新莊副都心的宏匯廣場在試營運將近兩個月後正式開幕。根據開幕當天發布的新聞，宏匯廣場在7月31日起試營運的前三天就湧入百萬人次，截至9月25日的總人次為260萬、營業額則有6.3億元。究竟為什麼宏匯廣場能夠捲起這股旋風？除了消費者今年上半年真的在家裡憋太久以外，也與宏匯廣場坐落於新莊副都心有很大的關係。
臺北都會區的中心商業區位在臺北市內，百貨及購物中心類型的大型商場遠比新北市發達，人口多達400萬以上的新北市，竟然只有中和環球購物中心和板橋大遠百兩家是營業面積兩萬坪以上的全客型購物中心，而這兩家商場都位於大漢溪以南──大漢溪以北的三重‧蘆洲‧新莊‧五股‧泰山，儘管總人口多達120萬，竟然沒有在地的大型購物中心。所以，宏匯廣場能夠颳起旋風的第一個因素，就是它開在一個擁有大量需求，卻從來沒有像樣供給的區塊。
除了開對地點以外，內容當然更重要。宏匯廣場的基地面積約4700坪（15500平方公尺），共有地上14層、地下7層，建築樓地板面積約31000坪（102300平方公尺），營業面積約27000坪（89100平方公尺），超越板橋大遠百1期的26500坪（87450平方公尺），成為新北市最大的百貨單店。如此巨大的面積裡，約有一半是零售，四分之一是餐飲，最後四分之一是娛樂，全館約有300個品牌。在這個百貨與網購競爭消費者的時代，零售比例是能低則低，還要盡量引進區域內的獨家品牌。宏匯廣場的零售品牌亮點不多，真正引人注目的是「娛樂占比」。
說到百貨裡的娛樂，首先想到的應該會是電影吧？宏匯廣場的主要對手‧板橋大遠百裡有威秀影城，信義遠百A13內則有威秀的高級新品牌MUVIE CINEMAS。宏匯廣場也有影城、品牌是美麗新，目前因為疫情的關係延宕，還在裝修當中。除了電影，再來會想到的就是電子遊樂場了。這個類別或許是因為品牌策略的關係，幾乎不會出現在信義區的百貨裡，但實際上走一趟宏匯廣場，會發現問題其實在客群的年齡層。
閉上雙眼，想像一下信義遠百A13、微風南山/松高/信義、新光三越新天地、誠品信義店、統一時代百貨，這些信義百貨裡的景象。絕大多數是成人、就算有學生也不至於太過年幼。但在宏匯廣場不是這樣。就像任何一個新北重劃區周邊的商場，因為年輕父母的移入，這些商場的小朋友比例遠遠超過信義百貨。宏匯廣場留了幾乎整整兩個樓層的空間，給這群有溜小孩需求的消費者。走在宏匯廣場，真的會暫時忘記臺灣的少子高齡化已經是國安危機的等級。
除了各式各樣的溜小孩娛樂設施，宏匯廣場還有萬代南夢宮的虛擬實境遊樂場‧VR ZONE，以受歡的日本作品內容轉換成VR應用，這個概念是日本環球影城近年大受歡迎的策略，現在即使去不了日本，還是可以在宏匯廣場玩到。從VR ZONE包含的作品來看，從現在的學生到剛剛小朋友的爸媽都是潛在客群。
然後，宏匯廣場還有個真正的王牌娛樂設施：Zepp New Taipei。
Zepp New Taipei標誌著新時代的起點
Zepp New Taipei是位於宏匯廣場8樓的展演空間。說到百貨樓上的展演空間，有ATT集團的SHOWBOX、neo19的neo Studio、新光三越的Legacy MAX、三創的Clapper Studio，好像已經有不少類似的場地，但其實完全不是這樣。以上設施除了規模偏小的Clapper Studio以外，全都不是興建時就在計畫內的，因此建築硬體並沒有配合演唱會需求設計，功能自然不佳。Zepp New Taipei則是在宏匯廣場動土之初，就被時任新北市長的朱立倫當作全案最大亮點，尤其是「Box in box」的技術，讓表演空間內部的震動不會傳到建築物的其他部分，因此觀眾可以盡情跳躍，而不怕遇到台北小巨蛋那樣的限制。
Zepp Hall Network來自日本，是Sony Music Entertainment（SME）旗下的展演設施品牌，在日本東京、大阪、名古屋、札幌、福岡等各大都市都設有據點，Zepp New Taipei是Zepp第一個海外直營據點。在先前介紹臺北流行音樂中心時，曾提及Zepp介於Live House和Hall之間，同時具備Live House親近表演者的特性，以及Hall的大容量。雖然各館的規模略有不同，不過大多介在2000~3000人之間，Zepp New Taipei的客容量約2200人。這個規模對於還在努力邁向主流的新人，或不是那麼知名的外國歌手/團體，都是很適合的規模。在日本當地甚至把能夠舉辦Zepp巡迴演唱會當成是某個成名前的必經關卡（當然成名歌手想辦那種搶不到票的秒殺場也可以使用）。截至目前，大臺北地區都還欠缺這個規模的專業場地，Zepp New Taipei可望成為那個關鍵的供給。
除了提供場地以外，別忘了Zepp背後就是擁有許多歌手的SME。藉由這層淵源，Zepp New Taipei也可望引進許多獨家的歌手/團體，成為其他競爭設施無法企及的優勢。反過來說，臺灣的音樂人也可能利用Zepp New Taipei，延伸出日本當地的Zepp巡迴。當然，這項策略必須等到新冠之禍過後、國境開放才有可能實現。現階段，Zepp New Taipei只能先當作臺灣本土歌手/樂團練等用的殿堂。
誤入歧途的新莊副都心
在宏匯廣場的開幕日，還能看到批評宏匯廣場試營運、當地交通大打結的新聞。批評者拿出新莊副都心的都市計畫圖，說宏匯廣場是停車場用地、蓋購物中心是圖利財團。這個說法說對了一半──想了解事情的原貌，我們得先回到2000年代。
還記得我們在富邦A25的介紹裡，提到臺灣商辦有過失落的20年嗎？由於臺灣大規模西進，造成商辦的需求與工作人口的總規模脫節，建商因而缺乏興建商辦的誘因。相反地，有土斯有財的固有觀念加上長期低利的借貸環境，讓住宅幾乎成為怎麼蓋怎麼賺的煉金術。以新北市為例，2000年代發展的新板特區和2010年代發展的新莊副都心先後步入這條不歸路。
翻開新莊副都心的都市計畫，40%的面積是學校、政府機關、公園等公有設施，20%是住宅區，剩下的40%是商業區。這數字真讓人忍不住揉了揉眼睛。原來富貴路以北、新北大道以南這整片遠看像豪宅、近看更像豪宅的區塊，幾乎全‧部‧都‧是‧商業區。臺灣的都市計畫法規允許商業區內有某個比例的住宅，也就是所謂的住商混和。但只要在現場一看，就知道這些掛名商用事務所的建案，實際上賣的就是住宅產品。這些建築物的外觀、規格，一看就是住用而不是商用。這只要對臺灣現代建築有基本認識都看得出來。
當初在商業區旁畫設停車場用地，是為了容納商業區的流動車輛。但在一片真‧住宅區裡，停車場根本無用武之地。於是在2013年，朱立倫的新北市政府做出變更新莊副都心停二用地的決定。當時的專案名稱是「新莊Au捷運商城BOT案」，其中Au是元素「金」的元素符號，除了發大財的明顯意涵以外，是來自機場捷運（Airport Line）和商城無所不在（Ubiquitous）的組合。
當時設定了50年的期限、解除了停車場用地本來的容積率限制，甚至不限設施完成後的停車場占比，只要求公共停車位的下限值。如此大放送的條件，最後就由宏匯集團標下、在2017年朱立倫市長任內動工、2020年侯友宜市長任內啟用，成為本篇介紹的宏匯廣場。宏匯廣場內不尋常的停車場比例就是這樣來的──地下一樓、部分地下二樓、地下三至七樓全部都是停車場，共可容納1267部汽車和1239部機車，遠超過這塊停車場用地做平面停車場時的400輛汽車容量，也大於修正都市計畫裡新北市政府要求的汽、機車各約1000輛的容納量。
回到前面那個問題，為什麼要把新莊副都心的停車場變成大型商場？原因就是都市計畫裡適合開發成大型商場的用地，已經被搶到地的建商開發成住宅，新北市府想做出點成績，只好用禁招。於是經過一波多折、以停車場用地犧牲招喚，距離新莊副都心大興土木10年之後，終於擁有一座具規模的商業設施。
下一個亮點：凱悅嘉軒酒店
站在宏匯廣場高樓層的電梯間往東看，可以在一片住宅裡看到一棟外觀明顯不同的白色大樓，有著商業大樓的質感。這棟大樓是凱悅嘉軒酒店，是一棟22樓、280間客房的旅館，是另一個宏匯集團在新莊副都心的力作，目前已進入裝修階段，但因為疫情的關係，還沒有肯定的開業時間。
在解釋「凱悅」的意義之前，其實需要先看的是「酒店」，也就是比較高級的觀光旅館。根據交通部觀光局在2019年12月的統計，雙北的觀光旅館數量有著壓倒性的懸殊落差──臺北市擁有45家、11278間房，新北市只有7家、1081間房，以房間數看落差竟然達到十倍以上。解釋這個現象，還是要想起臺北都會區的中心商業區位於臺北市，新北市定位只是周邊的住宅區、工業區，自然很難和觀光旅館沾上邊。
然而就在2010年代，新北市開始找到屬於自己的機會，關鍵字是「產業升級」和「交通動線」。產業升級意味著傳統工業區必須進行更高附加價值的轉型，其中勢必牽涉到更多外國人才的往來。新莊副都心坐擁新北產業園區的地利之便，在整個新北市西側工業地帶的轉型中，就位於各個產業區的正中間，相當適合設置以商務為主要目的的旅館設施。交通動線則是高鐵和機場捷運，以及今年剛加入營運的環狀線。其中機場捷運是外國商務人士往來桃園國際機場與臺北都會區的一大選擇，新北產業園區站又是直達車有停的站，成為旅館設點的另一個好理由。2018年，另一知名連鎖飯店品牌希爾頓（Hilton）選擇在類似區位的新板特區重返臺灣市場，現在我們即將看到凱悅嘉軒酒店開業。
一般臺灣人對凱悅集團的印象應該是穩坐信義計畫區龍頭的臺北君悅飯店（GRAND HYATT TAIPEI），但「GRAND HYATT」只不過是凱悅集團十多個飯店品牌的其中一個，主打又大又豪華，而且強調大型會議設施。同樣在信義計畫區的A7臺北天空塔（Taipei Sky Tower）原本預定引進同集團的另外兩個品牌：安達仕（AndAZ）和柏悅（PARK HYATT），前者是主打設計的高級精品飯店，後者則是另一個頂級豪華品牌。而宏匯集團在中國長春經營的凱悅酒店（Hyatt Regency），則可以理解成凱悅集團的「經典主力」品牌。這樣誇張的飯店集團有個相比之下相當儉樸的品牌──HYATT PLACE，也就是凱悅嘉軒。
凱悅嘉軒主打的是有限服務的商務導向旅館，設施與服務相較於君悅品牌都比較簡樸。還記得剛才分析的新莊副都心優勢嗎？這裡的優勢絕對不是和淡水河另一邊的五星級飯店競爭奢華市場，而是趁著商辦復興、跨國商務活動活絡起來的趨勢，抓住這個過去同樣嚴重低估的旅館等級。根據凱悅嘉軒官網的品牌介紹，它的主要對手是萬豪集團旗下的萬怡酒店（Courtyard by Marriott）和雅樂軒酒店（Aloft Hotels），前者在臺北有國泰萬怡和六福萬怡兩個據點，後者則有北投雅樂軒和中山雅樂軒兩個據點，可以看出位置都在臺北市內，而且距離新莊副都心都有相當的距離。就像宏匯廣場，凱悅嘉軒也是在一個遠離競爭對手，但應該存在潛在市場的位置，設立這個營業據點。
宏匯集團的布局才剛開始
回到宏匯廣場高樓層的電梯間往東邊看遠一點，可以看到一棟已經封頂、正在進行高樓層玻璃帷幕工程的大樓。從設計與材質，很明顯是商辦的規格。翻開新莊副都心的都市計畫，那個位置又是個停車場用地。宏匯廣場只是個開始，對新北市政府和宏匯集團來說，把停車場轉變成其他功能、藉以補足新莊副都心機能的建設不只一處。
這棟商辦的真面目就是宏匯思源iTOWER。
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