三重的軌道經濟學不是不來，只是被耽擱：潤泰聯開案們＜上＞｜開箱報告
本篇為同作者．角落世界，原連載於方格子《雙北偶爾桃開箱指南》專題的會員文章：【三重的軌道經濟學不是不來，只是被耽擱：潤泰聯開案們＜上＞｜開箱報告＃3】
如果你沒聽過，紡織起家的潤泰集團、其實有一間建設公司。
如果你不知道，這家建設公司給自己開了一間商場名叫CITYLINK；如果你沒去過任何一間CITYLINK、正常，因為目前他全台灣也只有三家分店。
啊、但你倒是有可能先聽過他們的一間招牌店鋪：TSUTAYA BOOKSTORE（台灣蔦屋書店），三間CITYLINK都各有一家。
但他們三家店還有另一個共通點。
他們各都是一項軌道聯開案。
2008年，潤泰新（潤泰創新，為潤泰集團旗下之建設公司）拿下兩年內第四塊政府公告的軌道站點聯開案、內湖交11後，霸氣宣布要以這四塊開發案：松山車站、南港車站、捷運三重聯開案、與捷運內湖聯開案，開展屬於台灣自己的軌道經濟學。
四個聯開案的主體，除了原本軌道設施的延伸建設，全部都將以CITYLINK品牌開設自有商場，並附屬商辦、酒店、或住宅，成為＂軌道經濟＂與商住結合的複合式經營模式。
十年過去了，2018年、當第三家內湖CITYLINK總算也克服萬難、開門迎客時，南港CITYLINK早已門庭若市、松山車站聯開案連高層商辦都全部滿租，潤泰新這一戰成果斐然 — 除了一直開不成的第四家店。能為當地生活帶來最大突破的三重CITYLINK不知為何一直沒有開出，連在地人都逐漸淡忘。
現在搭車到捷運三重站（下或稱三重站），一踏出出口、你會立刻看到有塊工地圍籬圍著，圍籬上大大寫著「潤泰創新」的字樣，也看得出這圈圍籬已經撐過不少年頭。而在2020年的夏天，也還只有一些不成形的鋼骨頂著太陽、突出於那圍籬之上。
信不信由你，潤泰新自己也沒想到需要拖過這麼久。這不是甚麼養地策略，這片遲未完工的工地、只是各種都市計畫交織的無奈縮影。
三重與二重、的疏洪道
「三重站捷六」（下稱捷六）土地，位於新北市三重區，是桃園機場捷運（下或稱機捷）與台北捷運新蘆線（下稱新蘆線）共構的捷運三重站出口外邊、大約10,000平方公尺（3,000坪）的捷運聯開案用地。但在潤泰新2007年投標此地的當時，附近一片荒蕪。認真，機捷跟新蘆線都還未完工，周遭不是空地就是即將要都市更新的舊社區。
但對於建設公司來說、＂可見的未來＂才是重要的，標下這塊台北捷運工程局負責的三重站捷六聯開案，建商看到的不只是一個捷運站，還是整個「二重疏洪道計畫區」右岸的進出樞紐。
這是一個你耳聞過的計劃區嗎？回頭看、就算是07年當時，三重區都已經是新北市人口最多也最密集的幾個行政區之一。今日的新北市三重區、區內16平方公里的土地上，大約居住著38萬人，每平方公里就必須容納2.36萬人居住（對比板橋區密度是2.4萬人、台北信義區是1.9萬人）。但自70年前、民國44年公告的第一版三重地區都市計畫以來，三重向來就只被視作為台北市區發展的輔助區域，規劃目標大都著重在如何讓台北市區這側的人們＂快速地通過＂到當時台北縣各處的居住地或工業區。所以三重市都市計畫不以容納大量居民為主要訴求，反倒市中心多條主要道路皆呈放射狀分布、搭配多條緊貼民房橫貫的高架道，講求有效率的疏散台北市區的車流通過三重。這是很實務的規劃，但對三重卻是一種短視。
當年沒預期的是、三重後來成為許多因著台北工作機會而從中南部上來的人、最常落腳之處，他們基本上都是為了過河到對岸工作、不想移動太遠而選擇停留在此。居民密度的增長速度因此遠遠超越當年的預期，道路使用者數量大幅上升、整個市區容貌完全沒辦法符合規畫。現在三重雖然市中心經過多次改善，但給人的印象就是人多、路擠、公共空間不足。
二重疏洪道計畫區因此成為政府近年重塑三重印象的最好機會。
民國80年代開始規畫的二重疏洪道計畫區、範圍來自命名來源的「二重疏洪道」興建計畫：政府先是在民國70年代制定新版的台北地區防洪計畫，劃定三重蘆洲五股一帶要在原本的防洪範圍上、徑直開闢一條疏洪道。公告範圍內的土地禁止再有任何屋舍興建。整個疏洪道興建工程包含現在看到的水道區域、與兩側堤防，所以禁建範圍也擴張到堤防＂內＂舊有的防洪水線，意義上是因為這些鄰近水道的土地在工程完成前都有淹水的疑慮。
歷時十多年的興建、疏洪道工程在民國85年興建完畢，堤防內側就不再有淹水的顧慮。因此、疏洪道兩側堤防內這時忽然就有了大片低度開發的可用土地，與在禁建線一側密密麻麻的三重住宅群形成強烈對比。
當時的縣政府趁此大好時機擬訂計畫、將水道兩側的土地統整規劃，「二重疏洪道計畫區」因此誕生、並於民國92年正式公布實施，而雙捷交會的三重站預定地就在其中的右岸計劃區內。
一切好像都已水到、渠成，大夥是時候一起來幹翻大事。但說起來，建物禁建居然沒有隨著計劃區公布而解除，事情只好先緩緩。
捷六土地與大眾運輸導向TOD
此時2000年後，台北捷運路網已經進入工程與通車的高峰期，台北市開始自行處理屬於台北市捷運局的土地聯開案。同時有機場捷運與新蘆線交會、又是三重最大重劃區內少見可以住商複合使用的捷六聯開案、備受矚目。
結果總計五路人馬搶標之下，已經連拿南港與松山兩項同為車站BOT案的潤泰新，於2007年順利殺出、從台北市捷運工程局標下捷六案的開發地上權。台北市政府對此開發案的要求規定不多，但已經足夠為這片不歸台北市管轄的計畫區、順勢帶來近年正夯的「TOD」開發模式。
Transit-oriented development、大眾運輸導向型發展，簡稱TOD，是社區發展與都市規劃的一種模式，自從台北市長換為柯Ｐ當家、這個名詞就較常被地方首長們掛在嘴邊。但TOD其實不是新理論、由來已久，只是在台灣很少落實。 模式的主要概念是從＂減少居民對自有運具的依賴＂出發做為模式的主軸 — 有感受到＂很少落實＂的部分了吧。
為了降低對自有運具的依賴，TOD要求幾個基本原則、包括：
- 適宜步行的街區
- 強調自行車網絡建立
- 有高品質的大眾運輸
- 根據大眾運輸容量確定範圍內都市密度
- 街區要同時住商辦公混合使用
但要記得TOD是一套完整的理論，不只是蓋蓋捷運站或人行道。世界上很多城市已經實際體現了這套概念、能作為有意執行者的參考範本。日本就因為二戰毀壞的關係，不少大都市倒也因此獲得重新打造規劃的機會。而且除了基本的人行空間安排與住宅密度分配，日本人還更將軌道據點與各式商業、公共設施結合，充分體現以大眾運輸為中心的生活方式。
潤泰新就是抱著日本當範本，希望能順勢將公司打造為多角化經營的地產建設集團，我想他們一定冀望著在台灣下一世代都市建設中作為領航者。位處計畫區中心、同時又有雙捷共構的三重站，豈不是個完美機會？
而且相對於同時期標來的另三塊聯開案、要嘛有較多規範不然就是土地面積廣大，捷六案的對口與要求其實都相對單純。尤其三重區內完整的大片素地所剩無幾，能成功插旗、就幾乎毫無對手，注定能成為區域內的機能中心，不但有商業效益、品牌效益也會更為顯著。
結果、潤泰新萬萬沒想到，最不照計畫走的反而是這小塊河岸精華地。
潤泰捷六案
標下捷六土地開發權後，潤泰新原本除了計畫開設三重CITYLINK，整棟建案還包含35層超高樓河岸住宅。只不過、2008年金融海嘯，就在潤泰新與台北市政府簽約不久後發生了。
08年金融海嘯不只修正經濟，也修正當時的台灣房市，建商大都先縮手觀望。潤泰新剛拿到手的捷六、是手上四塊聯開案內，唯一樓地板面積大都會要用在住宅上的案子。反正整個二重疏洪道計畫區禁建還持續，所以潤泰新就順勢擱置開發，將焦點專注在既有鐵路系統急需改建的松山與南港兩案之上。
還好沒過太久，隨著各國積極應對、後來金融海嘯過去。時序來到2010年、新北市府也宣告二重疏洪道計畫區廣達138公頃的土地，在長達40年的禁建期後、終於完全解禁，潤泰新立刻積極著手提出規劃、向新北市府申請建照準備開工。就在2012年新蘆線順利通車後、潤泰新已經公開宣告要讓三重CITYLINK在2016年前開門營運。
那就一定是、出了甚麼問題，才會你現在都沒看到他開門。
以為能開工後，就接著出現了兩件意外、讓潤泰新投入的成本莫名丟進了水裡：
- 機捷正式宣布通車延期
- 新北市政府與台北市政府居然雙雙上門反悔了！
捷六延宕：不如預期的三重站
機捷延期本身不算有多意外（官方宣布之前大家都已經心知肚明），但對三重這一站的參與者來說是很不希望看到成真的壞消息。因為一個捷運站位處新興計畫區這件事，對開發商來說是把雙面刃。一切照計畫的話、盡好本分就能財源滾滾，但會有的風險就是卡位後、你得靠其他參與者也做好各自的準備，才能大家一起欣欣向榮。
機捷宣布延期通車就雷了想開商場的潤泰新一把，因為商場預定地附近就已經沒有太多現成居民，少了機捷北捷間轉乘的人潮、這個商場的基本盤會在哪裡？
好，就算你沒注意到、其實有種可能是延期確定時，北捷新蘆線三重站已經通車。但這是處於計畫區一片空地之間的捷運站，雖然放大到500公尺步行距離、涵蓋人口其實不少，但開始營運後潮水還是立刻退去。統計數據馬上說明，三重站只會是北捷系統內一座小得不能再小的小站。 沒有機捷的加持、新蘆線三重站的進出人次每日平均不到9,000人，在整個北捷系統內排名100名之後、穩坐後段班。要知道、台北捷運2020年的現在也不過就131站（依照台北捷運公司官方認定，其實你數地圖會發現更少），名次要三位數的站都是很慘澹的。相對來說、有另一軌道商場品牌「Global Mall」的捷運新北第一大站、板南線板橋站，日均進出人次長年都維持在8萬人以上，是機捷通車前三重站的整整10倍！
所以，血淋淋的數字擺明三重CITYLINK原本寄望的軌道效應落空，對於一家需要交財報的上市公司來說，此時進場是何等的不明智。況且剛有提到問題不只這個。
捷六延宕：土地使用與新市府
另外一＂系列＂的意外狀況、則來自新北市府與台北市政府的各種事後追殺。
約略2010年左右、前述的二重疏洪道計畫區在公告實行後其實有些未解決的問題陸陸續續地進行中，像是當年隨著疏洪道與計畫區來徵收土地時其實出現不少爭議。眾多計畫區內原地主多年來都在針對徵收與禁建問題向原台北縣政府抗議，總算是讓原縣政府宣布會重新測量計畫區內的地籍、確認各地主的所屬權益，算是有想給地主們一些交代。因此就在2012年、新北市政府就針對計畫區內土地重新公告地籍劃分方式。這一重劃分公告、不得了，公家做莊的捷六土地居然縮小了！
捷六土地在新北市政府的重劃分公告中縮小了167平方公尺（原簽約面積是10,135平方公尺，縮小約1.65%）。 因為捷運聯開案土地屬於台北市捷運局、潤泰新是與台北市政府簽約拿下土地，但建照卻需要所在地的新北市政府發放。已經成功申請到建照的潤泰新，就突然之間拿到新北市政府要求重新設計才能繼續建造的要求，手拿台北市政府土地合約的潤泰新、大概整個傻眼，卻不能不跟。
緊接著同年、監察院正好提出了一項糾正案，針對了後來赫赫有名的「美河市」提出台北市政府在這些聯開案的權益分配多處受損、沒有善盡政府職責，要求改善。市政府依據規定當然做出了回應，同為聯開案的三重捷六聯開案就這樣受到了波及。 可是某方面看來、你說這兩造約都簽名蓋章了，其實如果找不出原本有哪條款說好可以反悔、或找不到對方哪裡違規，重新議約幾乎不可能。但是，2014年正好新角色上線，台北市長換上了柯文哲。
還記得嗎？包括美河市糾正案的前朝「五大案」一時間蔚為焦點啊，市府每天都必須報告相關進度、壓力甚大，但也因此讓所有聯開案的細節浮上檯面、政壇上各方人馬殺紅眼，沒有一個角度沒被拿出來質疑過。
至此，所有外部投資的捷運聯開案只好全部叫停，市政府動真格仔細研究任何可以重新議約的理由。各大建商們只好乖乖坐上談判桌、與市府重新協商各聯開案的權益分配。
對潤泰新來說，另一邊已經快要完工的內湖交11聯開案、都要交屋收錢了居然一時間被迫打住，必為較優先事項；同時走到2015年、機捷確認會再次（其實不知道都第幾次）延期－這一次，連延多久都沒有把握。
三重捷六案、軌道經濟在三重開花結果的藍圖，就此被潤泰新完全擱置。
重開機
筆者曾經在日本大阪住過一段時間。當時的學校不是在一般觀光客經常拜訪的市中心，而是在市郊很偏僻的區域，學校提供的宿舍甚至是在附近丘陵上的住宅區之中。那是像日劇內經常能看到的市郊住宅區，每一棟都是獨棟、基地不大的小房子，沿著緩坡蔓延。
最近的電車站要穿過巷弄、從宿舍延著坡走上幾百公尺。車站不大、也沒辦法一路抵達學校，途中還得下車換乘另一條單軌電車、繼續往學校前進。
不過就在這種市郊轉乘站，電車與單軌電車的交會點、卻有著一棟上有住宅規模不大的兩層樓商場。附近是與宿舍周遭類似的住宅區，並沒有特別熱鬧，但商場內、往往都是人聲鼎沸。二樓有各式社區服務型的店鋪，花店、理髮店、一些服飾或手作小舖；一樓是一間大超市，每次上下課經過時都目睹人潮洶湧。不論要轉乘電車、或轉乘單軌，途經門口的人們都不免被吸引進來，順路帶上晚餐需要的材料、現成的熟食，或乾脆在一旁的小桌子坐下來、等待家人朋友前來會合。
其實一個轉乘站的軌道經濟、只要提供這樣的服務就能成型，不必要引進多麼潮流的店鋪或創造多夯的話題。三重站CITYLINK原本應該能是一個這樣的地方。
2017年、機場捷運在N次延期後終於正式開通，雖然每小時只有四班車停靠三重站，但不要小看這四班車。北捷三重站的日均進出人次在17年開始的兩年內、就迅速從上述的不到9,000人次上升到1萬2,000人次，而且持續穩定增加（在新冠肺炎之前）。經過多年協商，柯文哲市府也總算逐漸與各個聯開案建商達成新協議，重新啟動各個案子的開發進程；二重疏洪道計畫區開始陸續有建案開工、銷售，而且你隨便找一個建案廣告來看、都一定要強調一下他離CITYLINK的距離在哪裡。
所以2019年，三重捷六聯開案總算開始動工了。這次、潤泰新宣布會在2024年完工開幕。現場看那機具運作的規模、這次應該是真的。
不過這回跟十年前已經不再相同，因為現在世界上已經有了＂CITYLINK＂。
而「內湖CITYLINK」、會是我們想像CITYLINK進駐三重時的最佳範本。
（下篇待續）
感謝閱讀，希望你喜歡、甚至有所收穫！
＜Chekc Taipei 雙北偶爾桃＞文章作品皆與．【方格子】出版專題：
《雙北偶爾桃開箱指南》連動
文章參考來源
[新北市政府] 變更三重都市計畫主要計畫( 第二次通盤檢討) 書
[新北市政府] 變更三重都市計畫(二重疏洪道兩側附近地區)細部計畫（土地使用分區管制要點通盤檢討）書
[新北市政府] 新北市民政局人口統計
[監察院] 監察院捷運新莊線三重站（捷6）聯合開發案調查意見
[台北捷運] 三重站契約書
[台北捷運] 開發基地辦理過程相關資料文件公開區
[MyGoNews] 潤泰創新捷運新莊線三重站聯合開發案將規劃為35層大樓
[維基百科] 大眾運輸導向型發展
[維基百科] 二重疏洪道
